Preços mensais da habitação na UE: o novo estudo do Eurostat sobre web scraping (2026)

Um novo working paper do Eurostat, assinado pelo economista Rui Evangelista e publicado em 2026, avalia a viabilidade de construir índices mensais de preços da habitação e indicadores de nível de preços a partir de dados extraídos automaticamente (web scraping) de portais imobiliários. O estudo cobre treze países da União Europeia, entre eles a Espanha, e sugere que, com metodologia adequada, os anúncios online podem complementar as estatísticas oficiais trimestrais, oferecendo sinais mais frequentes, mais rápidos e com maior desagregação regional sobre os movimentos do mercado.

Por que o Eurostat quer índices mensais da habitação

Os indicadores harmonizados de habitação são peça central para o acompanhamento macroeconómico, a política habitacional, a análise de estabilidade financeira e a medição da inflação percebida pelas famílias. Na União Europeia, o Índice de Preços da Habitação (HPI) e o índice de preços da habitação ocupada pelo proprietário (OOH) são referências obrigatórias, mas apresentam três limitações persistentes que o Eurostat reconhece publicamente: tempestividade, frequência e granularidade territorial.

O HPI é trimestral e chega ao público com atraso considerável relativamente ao período de referência. Para incluir os custos da habitação ocupada pelo proprietário no Índice Harmonizado de Preços no Consumidor (IHPC), o Eurostat definiu como pré-condição que HPI e OOH tenham periodicidade e prazos de divulgação alinhados com o IHPC, o que exige romper a barreira mensal. Paralelamente, o Plano Europeu para a Habitação Acessível sublinhou a escassez de indicadores consistentes sobre níveis de preços e rendas, sobretudo em recortes por segmento e por território.

Face a essas restrições, o Eurostat testou uma alternativa: usar anúncios de venda publicados em portais imobiliários, extraídos por técnicas automatizadas, para produzir estatísticas experimentais que complementem os dados oficiais baseados em transações efetivas. A ideia não é substituir o HPI, mas oferecer um sinal antecipado, mensal e regionalizado, cujas limitações são explicitamente reconhecidas pelos autores.

Como foi construído o estudo

O trabalho apoia-se num projeto de viabilidade contratado pelo Eurostat ao consórcio KR&A e MMIT, executado entre 2022 e 2025. Foram recolhidos dados de anúncios de venda em portais representativos de treze países, com cobertura mensal, e aplicada uma metodologia de modelação hedónica para isolar o efeito das características do imóvel (área, localização, número de divisões, tipologia, estado de conservação, entre outras) sobre o preço pedido. Do resultado emerge um preço ajustado por qualidade, comparável ao longo do tempo e entre regiões.

Os testes empíricos incidiram em quatro países onde a representatividade do portal e a cobertura territorial permitiram uma avaliação mais rigorosa: Chéquia, Dinamarca, Roménia e Espanha. Em cada um deles, os autores calcularam dois tipos de indicadores. O primeiro é um índice mensal de preços pedidos, ajustado por qualidade, comparado com o HPI trimestral oficial. O segundo é um nível de preços absoluto para um apartamento padrão de 100 m² nas cinco regiões NUTS 3 mais populosas de cada país, o que permite leitura direta em euros e comparações intuitivas entre territórios.

O relatório avalia se a variação trimestral dos preços pedidos consegue prever a variação trimestral dos preços de transação medidos pelo HPI. Os resultados por país são apresentados na Tabela 3 do documento original, aqui sintetizados:

Anúncios online como sinal antecipado do HPI trimestral (variação em pontos percentuais)

Fonte: KR&A e MMIT, cálculos próprios, publicado por Evangelista (2026), Tabela 3, p. 29.

A leitura combinada de três dimensões, precisão numérica, acerto de direção e correlação com o HPI, permite três conclusões operacionais. Primeiro, o desempenho por país é heterogéneo: Roménia (erro absoluto médio de 1,10 p.p. e correlação contemporânea de 0,70) e Chéquia (1,18 p.p. e 0,59) apresentam os resultados mais robustos, enquanto Chipre e Luxemburgo mostram erros significativamente maiores. Segundo, a Espanha ocupa uma posição sólida no bloco intermédio, com correlação contemporânea de 0,63 e acerto de direção de 83%, o que confirma que a base de anúncios espanhola tem qualidade suficiente para servir de sinal auxiliar. Terceiro, quando os treze países são agregados num único indicador europeu, o erro absoluto médio cai para 0,74 pontos percentuais e a direção da variação é acertada em todos os seis trimestres avaliados, um resultado especialmente relevante para estimativas rápidas ao nível da União Europeia.

Os autores são cautelosos e insistem que a janela temporal disponível para calibração cobre apenas seis trimestres. A conclusão preferida do Eurostat, e que convém reter, é a de que os preços pedidos servem como input auxiliar em flash estimates agregadas e em situações de contingência, não como substituto dos índices nacionais oficiais baseados em transações.

Níveis de preços em Espanha: Madrid, Barcelona, Valência, Alicante e Sevilha

A componente mais reveladora do estudo, do ponto de vista prático, é a estimativa de níveis absolutos de preço para um apartamento padrão de 100 m² nas cinco regiões NUTS 3 mais populosas de cada país. O procedimento aplica um modelo hedónico aos preços pedidos e projeta o valor de um imóvel com características estandardizadas, o que elimina o ruído associado à composição da amostra e permite comparações regionais coerentes.

Para a Espanha, os valores mensais estimados para 2024 (estimativa por mínimos quadrados ordinários) são os seguintes:

Preço estimado (em euros) de um apartamento de 100 m² por região espanhola, OLS, 2024

Fonte: Evangelista (2026), Figura 4, p. 32. Estimativas por regressão hedónica.

A leitura é imediata: Madrid inicia 2024 com um apartamento padrão de 100 m² avaliado em cerca de 395.000 euros e termina o ano acima de 430.000 euros, uma variação anual próxima de 9,4%. Barcelona segue o mesmo padrão, partindo dos 320.000 euros e encerrando o ano perto dos 348.000 euros. Valência e Alicante posicionam-se num patamar intermédio, com valores praticamente equiparados ao longo do ano, ambas próximas dos 250.000 euros em dezembro. Sevilha permanece como a mais acessível do quinteto, com valores que oscilam entre 180.000 e 191.000 euros ao longo do exercício.

Quando o exercício é repetido com regressão pela mediana, mais robusta à influência de anúncios extremos, os níveis absolutos baixam de forma significativa nas regiões mais caras: em Madrid, os preços iniciam janeiro em torno de 315.000 euros e chegam a dezembro perto de 340.000 euros. A ordem regional mantém-se inalterada, mas o diferencial entre média e mediana é mais acentuado em Madrid e Barcelona do que nas restantes, sinal, segundo os autores, de uma cauda superiorlistagens de alto valor mais densa nesses dois mercados. Esse efeito pode refletir concentração real de imóveis de gama alta, ou pode espelhar práticas específicas do portal (duração dos anúncios, listagens desatualizadas), pelo que o relatório aconselha reportar sempre ambas as métricas.

Contexto internacional: onde a Espanha se encaixa

Para dar dimensão comparada, vale confrontar os resultados espanhóis com os das restantes três economias analisadas em pormenor. Em Chéquia, um apartamento padrão em Praga foi avaliado entre 11,5 e 12,8 milhões de coroas checas ao longo de 2024, muito à frente da Boémia Central e da Morávia do Sul (ambas entre 7,8 e 8,8 milhões) e do triplo do valor estimado para Ústí nad Labem (3,2 a 3,75 milhões). Em Dinamarca, a cidade de Copenhaga surge estabilizada em cerca de 6,3 milhões de coroas ao longo do ano, com Aarhus (Jutlândia Oriental) em torno de 3 milhões e as regiões meridionais e setentrionais entre 1,9 e 2,6 milhões. Na Roménia, Cluj lidera em termos de nível absoluto (228.000 a 250.000 euros), à frente de Bucareste (155.000 a 176.000 euros), um resultado alinhado com evidência complementar de mercado citada pelos autores.

Deste conjunto, extrai-se um dado relevante: a diferença de preços entre a região mais cara e a menos cara é particularmente pronunciada em Espanha. Madrid termina o ano com um apartamento padrão avaliado em cerca de 2,3 vezes o valor equivalente em Sevilha, e essa relação supera a observada entre Copenhaga e as regiões meridionais dinamarquesas. Para quem pondera fixar residência ou investir num país europeu, essa dispersão interna é informação estratégica.

Boas práticas e limitações metodológicas

O relatório dedica um bloco extenso ao que funciona e ao que ainda não funciona nos indicadores construídos a partir de anúncios. O valor estatístico de um índice mensal depende de três pilares. Primeiro, a representatividade do portal em relação ao stock efetivamente transacionado no país, algo que varia consoante o mercado nacional e a fase do ciclo. Segundo, a estabilidade da recolha, uma vez que alterações no layout dos portais, na composição dos anúncios ou nos campos preenchidos podem gerar quebras artificiais na série. Terceiro, a relação entre preço pedido e preço de transação, que não é constante e tende a estreitar-se em mercados aquecidos e a alargar-se em fases de correção.

Os autores identificam limites claros. Terrenos residenciais permanecem particularmente difíceis de medir, dado o pequeno número de observações, a heterogeneidade elevada e a escassez de características determinantes para a avaliação. Também sublinham que os anúncios comportam viés de sobreavaliação inicial, corrigido ao longo do processo comercial, e alertam para a necessidade de rotinas cuidadosas de limpeza, deduplicação e tratamento de outliers.

Implicações para o Sistema Estatístico Europeu

Face a estes resultados, o Eurostat propõe uma próxima fase focada e realista, com quatro linhas de ação. A primeira consiste em executar um número reduzido de pilotos experimentais em países selecionados, para amadurecer procedimentos. A segunda passa por reforçar os acordos de acesso a dados com portais privados, sob condições de qualidade, atualização e transparência. A terceira envolve a publicação de orientações metodológicas partilhadas, para garantir comparabilidade entre países. A quarta é a implementação de relatórios de qualidade transparentes, que documentem cobertura, cortes amostrais, variáveis omissas e sensibilidade a escolhas de especificação.

estas quatro linhas avançarem, o Sistema Estatístico Europeu passará a dispor de uma extensão credível do seu conjunto de ferramentas de estatísticas habitacionais, que melhora tempestividade, frequência e detalhe regional sem competir com o HPI oficial.

O que este estudo significa para brasileiros que compram imóvel na Espanha

Para o público que acompanha o Studio Cidadania, o relatório oferece três leituras aplicadas. Primeiro, a estimativa oficial de um apartamento padrão de 100 m² em Madrid situa-se entre 395.000 e 432.000 euros ao longo de 2024, o que confirma que a capital espanhola opera em patamar comparável ao de metrópoles europeias de referência e exige planeamento financeiro rigoroso. Segundo, Valência e Alicante consolidam-se como alternativas competitivas, com preços da ordem dos 230.000 a 252.000 euros por apartamento padrão. Sevilha permanece como o ponto de entrada mais acessível entre as regiões analisadas, entre 180.000 e 191.000 euros. Terceiro, a distância entre Madrid e Sevilha, de cerca de 2,3 vezes, mostra que a escolha da região tem impacto direto no orçamento e, por consequência, no montante de capital que precisa de ser demonstrado em pedidos de residência, no cálculo de impostos de aquisição e nos custos correntes de manutenção.

Vale reforçar que os valores publicados pelo Eurostat são preços pedidos ajustados por qualidade, não preços de fecho, e podem divergir do valor final da escritura. O estudo é útil para orientação estratégica e comparação regional, mas decisões concretas de compra devem sempre apoiar-se em avaliação individual do imóvel, análise jurídica do título e verificação notarial, apoiadas por consultoria especializada.

Referências oficiais

• Evangelista, R. (2026). Feasibility of monthly house price indices and price-level indicators from web-scraped data. Eurostat Statistical Working Paper, KS-01-26-025-EN-N. doi:10.2785/5813495
• Eurostat. House price statistics. Portal temático oficial.
• Comissão Europeia (2025). European Affordable Housing Plan.
• Eurostat. Harmonised Index of Consumer Prices (HICP).